Zehn Jahre Zinsbindung kosten im Schnitt wieder mehr als 4 Prozent. Laut ImmoScout24 lag der Durchschnitt Anfang Oktober 2026 bei 4,22 Prozent, einen Monat zuvor waren es noch 3,92 Prozent. Für viele, die gerade kaufen oder bald eine Anschlussfinanzierung brauchen, ist das ein Dämpfer.
Für die Eigenheimrente gilt aber etwas, das oft übersehen wird: Je teurer der Kredit, desto mehr spart jeder Euro, der in die Tilgung fließt. Hier rechnen wir das einmal nüchtern durch.
Zuletzt aktualisiert: 8. Oktober 2026 · Redaktion eigenheimrente-vergleich.de
Das Wichtigste in Kürze
- Zinsniveau: 4,22 % für 10 Jahre Zinsbindung im Schnitt (ImmoScout24, Stand 05.10.2026).
- EZB: Einlagenzins am 10. September 2026 auf 2,5 % angehoben.
- Effekt: Zulagen in der Tilgung sparen bei höheren Zinsen spürbar mehr Zinsen.
- Keine Prognose: Wohin sich die Zinsen bewegen, kann niemand verlässlich sagen.
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Wo stehen die Bauzinsen gerade?
ImmoScout24 wertet monatlich die Konditionen großer Vermittler aus. Im Zinskommentar vom 5. Oktober 2026 steht für zehn Jahre Zinsbindung ein Durchschnitt von 4,22 Prozent. Das ist der größte Sprung aller Laufzeiten im Vergleich zum Vormonat.
Hintergrund ist die Geldpolitik: Die Europäische Zentralbank hat den Einlagenzins am 10. September 2026 um 0,25 Prozentpunkte auf 2,5 Prozent erhöht, weil die Inflation im Euroraum im August bei 3,2 Prozent lag. Ob weitere Schritte folgen, hat die EZB offengelassen.
Für dich heißt das vor allem eins: Rechne mit den Zinsen, die du heute angeboten bekommst, und nicht mit den Werten vom Frühjahr.
Warum machen höhere Zinsen die Eigenheimrente stärker?
Bei der Eigenheimrente fließt das geförderte Geld in dein Eigenheim, zum Beispiel als Tilgung eines Riester-Darlehens. Jeder Euro, der die Restschuld senkt, spart ab sofort die Zinsen, die auf diesen Euro angefallen wären.
Bei 2 Prozent Zins spart ein getilgter Euro also 2 Cent im Jahr, bei gut 4 Prozent mehr als doppelt so viel. Die Zulage selbst ändert sich nicht, ihr Hebel in der Finanzierung schon.
Das funktioniert nur, wenn die Zulagen tatsächlich in die Tilgung gehen. Wie das bei deinem Vertrag geregelt ist, erklärt der Beitrag Eigenheimrente zur Tilgung nutzen.
Was bringen 540 Euro Zulage im Jahr über 20 Jahre?
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Größenordnung. Angenommen, jedes Jahr fließen 540 Euro zusätzlich in die Tilgung. Das entspricht der maximalen Grundzulage, die das beschlossene Gesetz ab 2027 vorsieht. Die gesparten Zinsen wachsen dabei mit, weil die Restschuld jedes Jahr schneller sinkt.
| Zinssatz | Eingezahlt in 20 Jahren | Wirkung auf die Restschuld | davon gesparte Zinsen |
|---|---|---|---|
| 3,00 % | 10.800 € | rund 14.500 € | rund 3.700 € |
| 4,22 % | 10.800 € | rund 16.450 € | rund 5.650 € |
Vereinfachte Rechnung mit jährlicher Zahlung und gleichbleibendem Zins, ohne Steuern und Kosten. Dein tatsächlicher Effekt hängt von Vertrag, Zinsbindung und Zulagenhöhe ab.
Der Unterschied von knapp 2.000 Euro entsteht allein durch das höhere Zinsniveau. Genau hier liegt der Punkt: Die Eigenheimrente wird nicht schlechter, wenn Kredite teurer werden. Sie wird für die Finanzierung eher wichtiger.
Was kannst du jetzt konkret prüfen?
- Lass dir aktuelle Angebote mit und ohne Riester-Darlehen nebeneinanderlegen, mit gleicher Zinsbindung.
- Prüfe, ob deine Zulagen bisher wirklich in die Tilgung geflossen sind oder nur angespart wurden.
- Kläre bei einer Anschlussfinanzierung, ob ein vorhandenes Riester-Guthaben die neue Darlehenssumme senken kann.
- Denk an die nachgelagerte Besteuerung über das Wohnförderkonto. Sie gehört in jede ehrliche Rechnung.
Eine Empfehlung, jetzt oder später abzuschließen, geben wir bewusst nicht. Wer seine Zahlen kennt, entscheidet besser.
Lohnt sich eine Riester-Entnahme bei der Anschlussfinanzierung, wenn die Zinsen über 4 % liegen?
Oft ja, weil jeder entnommene Euro sofort Kreditzinsen spart – du musst aber die spätere Besteuerung gegenrechnen. Das Riester-Guthaben darf für die Tilgung eines Darlehens eingesetzt werden, mit dem du dein selbst genutztes Zuhause gekauft oder gebaut hast (§ 92a EStG). Das gilt auch zum Ende der Zinsbindung, wenn die Restschuld ohnehin neu verhandelt wird.
Beispiel, gerundet: Du hast 180.000 € Restschuld und 20.000 € gefördertes Riester-Guthaben. Finanzierst du nur noch 160.000 €, entfällt auf die 20.000 € kein Zins mehr. Bei 4,22 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung hätte genau dieser Teil in zehn Jahren rund 7.600 € Zinsen gekostet; bei 3,00 % wären es rund 5.400 € gewesen. Der höhere Zins macht die Entnahme also um gut 2.000 € wertvoller.
Dagegen steht die nachgelagerte Besteuerung über das Wohnförderkonto. Hier kommt es auf den Zeitpunkt an:
| Entnahme bis 31.12.2027 | Entnahme ab 01.01.2028 | |
|---|---|---|
| Wohnförderkonto bei Rentenbeginn (Beispiel: heute 50, Rente mit 67) | 20.000 € × 1,0217 ≈ 28.000 € | 20.000 € |
| Besteuerung | verteilt bis 85 oder einmalig zu 70 % | verteilt auf 5 Jahre, zu 100 % |
| Steuer bei angenommenen 20 % im Alter | rund 5.600 € (bei Verteilung) | rund 4.000 € |
Eigene Rechnung, ohne Kosten, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Der persönliche Steuersatz im Alter ist eine Annahme. Bei der 5-Jahres-Verteilung kann der Steuersatz in diesen Jahren höher ausfallen als bei einer Verteilung über viele Jahre. Rechtsgrundlage: § 92a EStG a. F. und BR-Drs. 206/26.
Denk auch an einen möglichen Verkauf: Gibst du die Selbstnutzung auf, gilt der Stand des Wohnförderkontos als zugeflossen und wird in diesem Jahr versteuert – es sei denn, du kaufst innerhalb der gesetzlichen Fristen wieder selbst genutztes Wohneigentum oder zahlst den Betrag in einen zertifizierten Vertrag ein. Nach neuem Recht endet diese Bindung, sobald das Wohnförderkonto vollständig zurückgeführt ist, also fünf Jahre nach Rentenbeginn.
In beiden Fällen liegt die Zinsersparnis im Beispiel über der späteren Steuer. Bei einem Zins von 2 % sähe das deutlich knapper aus. Genau deshalb gehört die Frage „Guthaben entnehmen oder im Vertrag lassen?“ bei einer Anschlussfinanzierung in jede Rechnung.
Wie schützt ein Wohn-Riester-Bausparvertrag vor steigenden Zinsen?
Ein Bauspardarlehen hat einen Sollzins, der schon beim Vertragsabschluss feststeht. Steigen die Marktzinsen, bleibt der Darlehenszins aus dem Bausparvertrag gleich. Dafür zahlst du in der Sparphase eine Abschlussgebühr und bekommst nur niedrige Guthabenzinsen. Ob sich das rechnet, hängt vom Abstand zwischen Bauspar-Sollzins und Marktzins zum Zeitpunkt der Zuteilung ab – heute weiß das niemand.
Bei Wohn-Riester kommt die Förderung hinzu: Tilgungsleistungen auf ein Darlehen aus einem zertifizierten Vertrag gelten als Altersvorsorgebeiträge, die Zulagen fließen in der Darlehensphase als zusätzliche Tilgung (§ 1 Abs. 1a AltZertG). Das Darlehen muss spätestens bis zum 68. Lebensjahr getilgt sein. Wie das in der Praxis abläuft, zeigt der Beitrag Wohn-Riester-Bausparvertrag.
Ab 2027 wird dieser Hebel größer, besonders bei kleinen Beiträgen: Auf die ersten 360 € Eigenbeitrag im Jahr gibt es 50 % Grundzulage, für jedes Kind bis zu 300 € (BT-Drs. 21/4996). Wer 30 € im Monat einzahlt und dem zwei Kinderzulagen zugeordnet sind, bekommt 780 € Zulagen im Jahr dazu – mehr als der eigene Beitrag.
Welche Fehler werden bei hohen Zinsen besonders teuer?
- Zulagen nicht abholen: Ohne vollständigen Zulagenantrag fehlt das Geld genau dort, wo es heute am meisten Zinsen spart. Mehr dazu unter Riester-Zulage beantragen.
- Sondertilgungsrechte übersehen: Nicht jeder Kredit nimmt Zusatzzahlungen an. Der KfW-Wohneigentumskredit 308 etwa schließt Teilrückzahlungen ganz aus (KfW-Merkblatt 308, Stand 08/2026). Zulagen brauchen einen Baustein, in den sie fließen können.
- Guthaben als stille Reserve liegen lassen: Riester-Kapital, das in der Sparphase kaum Zinsen bringt, während die Restschuld 4 % kostet, ist ein teures Polster. Ob eine Entnahme passt, hängt von Alter, Steuersatz und Notgroschen ab.
- Nur auf den Zins schauen: Eine kürzere oder längere Zinsbindung verändert die Monatsrate und das Risiko bei der nächsten Anschlussfinanzierung. Lass dir Varianten mit gleicher Rate vergleichen.
- Das 68. Lebensjahr vergessen: Ein Darlehen aus einem Riester-Vertrag muss spätestens bis dahin getilgt sein. Wer mit Mitte 50 eine Anschlussfinanzierung mit Riester-Baustein plant, hat dafür weniger Jahre – die Rate fällt entsprechend höher aus, gerade bei Zinsen über 4 %.
- Den Wechsel ins neue Recht ignorieren: Wer bisher wenig einzahlt, kann ab 2027 mit 30 € im Monat deutlich mehr Zulagen bekommen. Bei Mini-Beiträgen von 5 € im Monat kann das alte Recht dagegen besser sein.
Ergänzende Quellen: § 92a EStG · § 1 AltZertG · Bundesrat: Drucksache 206/26 (17.04.2026) · Bundestag: Drucksache 21/4996 (25.03.2026) · KfW: Merkblatt 308, Stand 08/2026
Häufige Fragen zu Zinsen und Eigenheimrente
Steigen die Bauzinsen weiter?
Das weiß niemand verlässlich. Laut ImmoScout24 erwartet ein Teil der befragten Experten weiter steigende oder seitwärts laufende Zinsen, gesichert ist das nicht. Plane mit dem Zins, der dir heute angeboten wird.
Lohnt sich die Eigenheimrente bei hohen Zinsen mehr?
Die Zulage bleibt gleich, aber ihr Effekt in der Tilgung wächst mit dem Zins. Bei 4,22 statt 3 Prozent spart dieselbe Zulage über 20 Jahre in unserem vereinfachten Beispiel rund 2.000 Euro mehr Zinsen.
Gilt das Rechenbeispiel auch für meinen Vertrag?
Nur als Größenordnung. Zulagenhöhe, Einzahlungen, Zinsbindung und Kosten unterscheiden sich von Vertrag zu Vertrag. Für eine genaue Zahl brauchst du deine eigenen Unterlagen.
