Eigenheimrente versteuern: Verteilt oder auf einmal – was günstiger ist

Bei der Eigenheimrente bekommst du die Förderung heute – und zahlst Steuer erst im Alter, meist mit einem deutlich niedrigeren Steuersatz. Das Prinzip heißt nachgelagerte Besteuerung: In der Erwerbsphase erhältst du Zulagen und Steuervorteile, im Ruhestand wird der geförderte Betrag versteuert. Weil bei der Eigenheimrente kein Geld ausgezahlt wird, läuft das ganz einfach über ein fiktives Konto, das Wohnförderkonto.

Die gute Nachricht vorweg: Ab 2028 wird es deutlich einfacher. Die 2-%-Erhöhung fällt weg, und die Besteuerung ist nach fünf Jahren erledigt. Hier erfährst du, wann und wie viel Steuer im Alter wirklich anfällt, welche Wahlmöglichkeiten du hast und warum sich Wohn-Riester für die meisten Haushalte klar lohnt. Wir erklären dir das auch gern kostenlos in deiner Anfrage.

Zuletzt aktualisiert: 15. September 2026 · Redaktion eigenheimrente-vergleich.de

Warum wird die Eigenheimrente erst im Alter versteuert?

Die gesamte geförderte Altersvorsorge in Deutschland folgt dem Prinzip der nachgelagerten Besteuerung: Beiträge werden in der Ansparphase steuerlich entlastet, die späteren Leistungen im Alter besteuert. Bei einer Riester-Rente ist das einfach – die monatliche Rente wird als sonstige Einkunft nach § 22 Nr. 5 EStG versteuert. Bei der Eigenheimrente fließt keine Rente, denn die Förderung „wohnt“ in deiner Immobilie.

Damit das trotzdem gleich behandelt wird, hält die ZfA alle geförderten Beträge, die in dein Zuhause geflossen sind, auf dem Wohnförderkonto fest. Dieser Saldo wird im Alter so behandelt, als hättest du ihn als Leistung aus einem Altersvorsorgevertrag erhalten.

Für dich heißt das: Die Förderung wirkt sofort – als Eigenkapital oder als Turbo für deine Tilgung. Die Steuer kommt erst Jahrzehnte später, wenn du dein Zuhause längst abbezahlt hast und mietfrei wohnst.

Wann beginnt die Besteuerung?

Die Besteuerung beginnt mit der Auszahlungsphase, deren Beginn du mit deinem Anbieter vereinbarst. Nach bisherigem Recht liegt er zwischen dem 60. Lebensjahr – bei Verträgen ab 2012 dem 62. – und dem 68. Lebensjahr. Wer den Beginn später legt, verschiebt die Steuer; nach bisherigem Recht wächst der Saldo bis dahin allerdings noch durch die 2-%-Erhöhung.

Welche drei Wege der Besteuerung gibt es?

Im Beispiel wurden mit 40 Jahren 30.000 € gefördertes Kapital eingesetzt. Nach bisherigem Recht wächst der Saldo bis 67 durch die 2-%-Erhöhung auf 51.207 €.

1. Verteilung bis zum 85. Lebensjahr (bisheriges Recht)

Der Saldo wird durch die Anzahl der Jahre bis zu deinem 85. Geburtstag geteilt. Der Jahresbetrag – der Verminderungsbetrag – wird deinem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Im Beispiel sind das 2.845 € pro Jahr über 18 Jahre. Mit einer kleinen gesetzlichen Rente bleibst du damit häufig im Bereich des Grundfreibetrags oder eines niedrigen Steuersatzes.

2. Einmalbesteuerung mit 30 % Abschlag (bisheriges Recht)

Auf Antrag bei der ZfA werden zu Beginn der Auszahlungsphase nur 70 % des Saldos auf einen Schlag versteuert – im Beispiel 35.845 €. Die 30 % Abschlag sind attraktiv, vor allem wenn du im Jahr des Rentenbeginns wenig andere Einkünfte hast. Die Einmalbesteuerung ist an eine 20-jährige Selbstnutzung geknüpft; wer vorher auszieht, versteuert den Abschlag nach (in den ersten zehn Jahren das Eineinhalbfache, danach das Einfache).

3. Besteuerung über fünf Jahre (Reform ab 2028)

Nach den Informationen der Bausparkassen fällt mit der Reform die 2-%-Erhöhung weg, und der Saldo wird über fünf Jahre versteuert. Das gilt für alle Wohnförderkonten, die ab dem 01.01.2028 entstehen – egal ob aus Bestands- oder Neuvertrag (Quelle: Schwäbisch Hall, Stand 10/2026). Im Beispiel wären das 6.000 € pro Jahr. Danach gibt es keine steuerlichen Einschränkungen mehr für die Nutzung deiner Immobilie – das Thema ist dann erledigt. Ein Vorbehalt dazu: Fünf Jahre bedeuten einen höheren Betrag pro Jahr als die Verteilung bis zum 85. Lebensjahr. Je nach deinen übrigen Renteneinkünften kann das den Steuersatz in diesen fünf Jahren anheben. Kürzer ist also nicht zwangsläufig billiger – die Einmalbesteuerung mit 30 % Abschlag kann je nach Situation günstiger bleiben. Die Neuerungen gelten ab dem 1. Januar 2028. Was sie für ein bereits bestehendes Wohnförderkonto bedeuten, erklären wir dir kostenlos in deiner Anfrage.

Wie viel Steuer fällt tatsächlich an?

Die Höhe hängt vom Verminderungsbetrag und von deinen übrigen Einkünften im Alter ab. Die Tabelle zeigt vereinfachte Größenordnungen für den jährlichen Verminderungsbetrag von 2.845 € aus dem Beispiel.

Übrige Einkünfte im Alter (zu versteuern)	Grenzsteuersatz ca.	Steuer auf 2.845 € pro Jahr	über 18 Jahre
unter dem Grundfreibetrag	0 %	0 €	0 €
ca. 15.000 €	ca. 19 %	ca. 540 €	ca. 9.700 €
ca. 25.000 €	ca. 27 %	ca. 770 €	ca. 13.800 €
ca. 40.000 €	ca. 32 %	ca. 910 €	ca. 16.400 €

Die Werte sind grobe Schätzungen ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Wichtig ist der Blick aufs Ganze: Stell die Steuer immer der Förderung gegenüber, die du über Jahrzehnte bekommen hast – und der Miete, die du im Alter nicht mehr zahlst. Die ersparte Miete übersteigt die Steuer in der Regel deutlich.

Lohnt sich Wohn-Riester trotz Steuer?

Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Größenordnung. Ein Ehepaar tilgt ab 2027 über 25 Jahre ein Riester-Darlehen und erhält dabei jährlich 1.080 € Grundzulagen nach neuem Recht – zusammen 27.000 €. Dazu kommen Zinsersparnisse, weil die Zulagen die Schuld schneller senken. Im Alter wird der Saldo der Wohnförderkonten versteuert. Liegt der persönliche Steuersatz im Ruhestand bei rund 20 %, geht nur ein Teil der erhaltenen Förderung als Steuer zurück.

Am meisten holst du heraus, wenn:

• deine Zulagen hoch sind – etwa durch bis zu 300 € Kinderzulage je Kind,
• dein Steuersatz im Alter niedrig ist – zum Beispiel bei einer normalen gesetzlichen Rente,
• du lange in deinem Zuhause wohnst und die ersparte Miete voll mitnimmst,
• du ab 2027 startest und direkt von höheren Zulagen und den einfacheren Regeln ab 2028 profitierst.

Deine persönliche Förderhöhe ermittelst du mit dem Eigenheimrente-Rechner.

Verteilung oder Einmalbesteuerung – was passt zu dir?

Nach bisherigem Recht kannst du wählen. So sieht die Tendenz aus:

Situation	Das passt oft gut
Kleine Rente, kaum weitere Einkünfte	Verteilung – der Verminderungsbetrag bleibt oft steuerfrei oder niedrig besteuert
Mittlere Rente, du bleibst langfristig in deinem Zuhause	Einmalbesteuerung – 30 % Abschlag mitnehmen
Hohe Einkünfte im Jahr des Rentenbeginns (z. B. Abfindung)	Verteilung – kleine Jahresbeträge statt einer Spitze
Verkauf oder Umzug in den nächsten 20 Jahren denkbar	Verteilung – volle Flexibilität
Ehepaar mit unterschiedlichen Renten	beide Wohnförderkonten getrennt betrachten

Welche Variante bei dir am besten passt, rechnen wir dir gern kostenlos durch – schick uns dazu einfach deine Anfrage.

Was gilt in Sonderfällen?

Verkauf, Vermietung oder Auszug

Gibst du die Selbstnutzung dauerhaft auf, wird der verbleibende Saldo grundsätzlich sofort versteuert. Das lässt sich gut vermeiden: Du reinvestierst fristgerecht in ein neues eigenes Zuhause oder zahlst den Betrag in einen zertifizierten Altersvorsorgevertrag ein. Alle Möglichkeiten erklärt die Seite Verkauf, Vermietung und Auszug.

Tod des Zulageberechtigten

Stirbt der Zulageberechtigte, wird der noch nicht versteuerte Saldo im Todesjahr in der letzten Einkommensteuererklärung erfasst. Übernimmt der Ehe- oder Lebenspartner die Immobilie und wohnt selbst darin, kann das Wohnförderkonto auf ihn übergehen. Was für andere Erben gilt, steht unter Wohn-Riester im Todesfall.

Pflegeheim

Musst du wegen Pflegebedürftigkeit in ein Heim umziehen, gilt das nicht als schädliche Aufgabe der Selbstnutzung, solange die Wohnung nicht Dritten zur Nutzung überlassen wird.

Welche 4 Irrtümer zur Besteuerung halten sich hartnäckig?

1. „Die Steuer frisst die Förderung auf.“ Meist nicht: Die Förderung bekommst du zum Steuersatz der Erwerbsphase, die Steuer fällt zum oft niedrigeren Rentensteuersatz an.
2. „Wohn-Riester wird doppelt besteuert.“ Nein. Versteuert wird einmal der Saldo des Wohnförderkontos – nicht zusätzlich eine Rente oder die Immobilie selbst.
3. „Mit der Einmalbesteuerung ist sofort alles erledigt.“ Fast: Die Einmalbesteuerung ist an 20 Jahre Selbstnutzung geknüpft. Ab 2028 wird es noch einfacher – nach fünf Jahren Besteuerung bist du komplett frei.
4. „Wer nicht mehr arbeitet, zahlt keine Steuern.“ Auch Renten sind steuerpflichtig. Der Verminderungsbetrag kommt zu den übrigen Alterseinkünften hinzu – bleibt aber bei kleinen Renten oft steuerfrei.

Wie kommst du in 3 Schritten zu deiner Förderung?

1. Anfrage stellen: Das Formular ausfüllen dauert zwei Minuten. Unterlagen brauchst du dafür noch nicht.
2. Einschätzung erhalten: Wir zeigen dir, wie viel Förderung für dich drin ist, und erklären dir verständlich, was die spätere Besteuerung für dich bedeutet.
3. Förderung sichern: Du entscheidest in Ruhe – und ab dann legt der Staat jedes Jahr mit drauf.

Häufige Fragen zur Besteuerung